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《大行》花旗：內地現房銷售先苦後甜 核心城市明年復甦主題不變 首選中海外(00688.HK)、潤地(01109.HK)等
2026/09/08 12:47
花旗發表報告指，市場已部分消化「現房銷售」政策對新房市場縮量及現金周期拉長的盈利影響，預期內房板塊9至12月板塊波動，因企業及投資者消化長遠政策含義，即使第三季銷售強勁，在地方正面細節出台前難下定論。該行認為改革最終有利龍頭，透過加快寡頭格局形成及核心城市供需再平衡，推動2027年樓價復甦，故視9月任何回調為潛在買入機會，核心城市於2027年復甦投資主題仍然完整。

該行量化政策影響：實物市場方面，預期新房成交量及新開工於2027/28年下跌30%，現金周期由6至10個月拉長至1.5至2.5年，形成供應擠壓並支持核心城市樓價，土地出讓收入料降至1.8萬億元人民幣（2025年為4.1萬億元人民幣）；行業格局加快形成寡頭市場；發展商盈利或收縮8%至17%，開發業務淨利潤率由6%降至4%，項目內部回報率由約20%至25%降至3%至7%（土地價格重置前），發展商需多投入70%至120%自有資金以維持相近銷售規模。主要受惠者為2025年及今年首八個月土地儲備充足、資產負債表強勁及融資成本低的企業，以及二手代理業務、現房銷售佔比較高及產品質素佳的公司；高周轉模式則受壓。

在內房板塊中，該行首選中海外(00688.HK)、華潤置地(01109.HK)、貝殼-W(02423.HK)、中國金茂(00817.HK)及華潤萬象生活(01209.HK)。

中期業績後，該行更正面看待華潤置地、中海外、金茂、中海外宏洋(00081.HK)及新城發展(01030.HK)。對綠城中國(03900.HK)、越秀地產(00123.HK)、保利置業(00119.HK)及萬科(02202.HK)短期較審慎；龍湖(00960.HK)料2026年核心虧損但預期2028年扭虧。貝殼方面，預期高佣金率新房GTV下降但低佣金率二手量升，正面看待第三季二手量、營運開支、裝修及租賃利潤，惟投資者憂慮反壟斷；該行認為50億美元回購及淨現金可緩衝下行風險。~

花旗對主要內房投資評級及目標價，表列如下：

股份｜評級｜目標價(港元)
建發國際(01908.HK)｜買入｜19元
旭輝(00884.HK)｜沽售/高風險｜0.03元
中海外宏洋(00081.HK)｜買入｜3.1元
中海外(00688.HK)｜買入｜18.3元
碧桂園(02007.HK)｜沽售/高風險｜0.16元

華潤置地(01109.HK)｜買入｜43.1元
綠城中國(03900.HK)｜買入｜10.8元
中國金茂(00817.HK)｜買入｜2.3元
龍湖(00960.HK)｜買入｜8.8元
美的置業(03990.HK)｜買入｜4.3元

保利置業(00119.HK)｜買入｜2.8元
新城發展(01030.HK)｜買入｜2.6元
深圳控股(00604.HK)｜買入｜0.9元
融創(01918.HK)｜中性/高風險｜0.6元
萬科(02202.HK)｜沽售｜1.55元

越秀地產(00123.HK)｜買入｜4.6元
貝殼-W(02423.HK)｜買入｜75.4元
華潤萬象生活(01209.HK)｜買入｜53.3元

(da/u)

阿思達克財經新聞
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