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惠譽：中國房地產新政將夯實對融資規範管理 而非提振需求
2026/09/01 17:39
惠譽評級表示，中國的房地產融資新政應能強化對融資的約束並支持項目交付，但不太可能實質性提振住房需求，亦難以轉變房地產行業銷售與投資前景的疲弱局面。本輪措施旨在建立一套更為系統化的融資框架，更加強調項目交付、封閉式資金管理，並推動行業逐步擺脫傳統的預售模式。

住房需求或將延續疲軟，因為個人住房抵押貸款寬鬆政策不太可能抵消高庫存和購房者信心低迷的影響。居民月債務支出與收入比上限已自55%提高至60%，房貸最長期限也自30年延長至40年，這有望改善居民住房負擔能力及貸款可得性。不過，新建商品住宅銷售或會持續下滑，而短期內全國房價則總體保持穩定。儘管如此，新建商品住宅供應的減少可在部分城市對二手房價格形成一定支撐，尤其是在供需端相對更為平衡的高能級城市。

隨著新政「組合拳」推動房地產融資更穩步地轉向項目層面，新政應能收緊融資紀律。對開發貸款的評估將越來越多地圍繞項目進行，而非以房企集團層面的風險為主；同時，項目必須單獨建賬、獨立運作資金，並實行資金的封閉管理。許多惠譽授評銀行目前已在實施類似做法，因此前述新規更可能是將已有約束制度化，並強化中小型銀行及未受評銀行的風控。另外，貸款期限還將依據項目類型給予差異化規定，現房銷售項目可獲得期限比預售項目期限更長的貸款。

隨着新規推進中國房地產行業逐步轉向現房銷售模式，房企的融資壓力或會隨時間推移而攀升。預售僅能在主體結構封頂後啟動，且預售房的按揭資金須在完成竣工備案後方可撥付。收緊預售資金監管，加之有序推行現房銷售，應能改善資金安全並支持項目完工。

從長期來看，前述變化有望助力穩定購房者信心，但也可能拉長房企的營運資金周轉週期、降低資金使用效率。預售回款到賬推遲，可能導致房企更加依賴開發貸款及股權融資或資本市場債務等其他融資來源。這可能推高房企槓桿水平、令項目回報承壓，而較低的拿地成本及更靈活的土地出讓金支付安排可在一定程度上緩解這些壓力。

由於預售新規不涉及已取得施工許可證且可申請預售的項目，惠譽認為2026年新建商品住宅銷售及施工活動不太可能出現重大變化。新政更明顯的影響將從2027年開始顯現，屆時更高的項目風險及融資需求將制約新項目的開工。因此，房企在拿地方面可能仍將保持謹慎、偏好較小的地塊，並越來越多地採用合作開發的方式以分擔風險。這會進一步拖累房地產投資，以及工程建設企業的房建訂單儲備。

國有(尤其是央企)承包商，依託較低的住宅業務敞口以及與頭部國有房企更強的合作關係，整體上應能保持相對韌性；而住宅業務敞口較高的地方性國企和民營企業則可能面臨更大壓力。因此，行業整合進程可能加快。(ad/u)
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阿思達克財經新聞
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